Comment fonctionne un crédit-bail immobilier ?

Tout bien à usage professionnel, tel que l’immobilier d’entreprise, peut être financé par un crédit-bail immobilier. Dans ce cas, une banque achète le bien pour son client et lui loue en retour pendant une durée déterminée. Le client a la faculté devenir propriétaire de ce bien au terme de la location : c’est une option d’achat aussi appelée promesse de vente à terme.

Notons que le crédit-bail immobilier n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux.

Principes du crédit-bail immobilier

Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, l’organisme de crédit-bail, généralement une banque, achète pour votre compte le bien immobilier qu’il vous loue pendant la durée du contrat, le plus souvent entre 7 et 15 ans.

Pour l’étude de votre dossier, la banque mandate un expert immobilier afin de valoriser le bien pour lequel vous demandez un crédit-bail.

Le financement est possible à 100%, avec ou sans le versement d’un premier loyer majoré ou d’un dépôt de garantie.

Si le premier loyer est majoré, celui-ci peut être considéré comme un apport personnel versé dans le cadre d’un prêt immobilier classique.

Au début du crédit-bail, vous pouvez aussi verser un dépôt de garantie correspondant souvent à la valeur de rachat du bien au terme du contrat de crédit-bail immobilier.

Le versement d’un dépôt de garantie ou d’un premier loyer majoré permet de diminuer les échéances de loyers à verser tout au long de la durée du contrat.

Pendant toute la durée du contrat de crédit-bail, vous êtes donc locataire du bien financé.

La crédit-bail immobilier peut se terminer selon 3 scénarios de fin de contrat :

1. Le crédit-preneur lève l’option d’achat et devient ainsi propriétaire du bien immobilier,
2. Le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et restitue le bien au crédit-bailleur,
3. Le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et, avec l’accord du crédit-bailleur, reprend le bien immobilier en location.

Le crédit-preneur peut également mettre fin au crédit-bail de manière anticipée en procédant une levée d’option d’achat anticipée, normalement prévue dans le contrat initial. Généralement, cette levée d’option anticipée implique le paiement des échéances jusqu’à la fin du crédit-bail et de pénalités.

Avantages fiscaux et comptables

Les loyers du crédit-bail sont déductibles des impôts et peuvent donc être comptabilisés en charges pour diminuer le résultat imposable de votre entreprise.

La TVA sur les loyers est récupérables au moment de sa déclaration, tout comme la TVA déductible.

L’immeuble financé en crédit-bail et les ressources de financement obtenues via ce contrat ne figurent pas au bilan de votre entreprise. Votre endettement paraît donc moins important qu’il ne l’est et vous préservez vos fonds propres.

Enfin, vous pouvez amortir la construction le temps de la durée du contrat de crédit-bail. Cette durée est plus courte que celle imposée par les normes comptables en cas de détention directe du bien.

Par la suite, vous réintègrerai l’excédent d’amortissement dans vos résultats de l’année de la levée d’option d’achat. Ceci est donc équivalent à un différé d’impôts.

Coût du crédit-bail immobilier

Au moment de sa mise en place, le crédit-preneur procède au règlement des frais d’étude et de montage.

A la signature du contrat de crédit-bail immobilier, le crédit-preneur procède au règlement des frais de notaires concernant la rédaction de l’acte de crédit-bail immobilier, la publicité foncière éventuelle de l’acte, la taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur des hypothèques.

Il peut être ajouter des frais concernant les garanties dans l’acte de crédit-bail immobilier.

Avant l’entrée dans les locaux et si le bien n’est pas encore livré, le crédit-preneur règle les intérêts sur les sommes HT décaissées par le crédit-bailleur et sur la TVA.

A partir de l’entrée dans les locaux, le crédit-preneur commence à régler les loyers qui peuvent être :

• Mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels,
• Constants, dégressifs ou personnalisés,
• Payables d’avance ou à terme échu,
• Calculés à taux fixe sur toute la durée du contrat,
• Calculés à taux variable à chaque échéance, selon EURIBOR correspondant à la périodicité (EURIBOR 3 mois pour les loyers trimestriels, ou EURIBOR 6 mois pour les loyers semestriels). Il est possible de prévoir à l’avance les modalités pour un passage à un taux fixe en cours de contrat. 

En fin de contrat et si le crédit-preneur effectue une levée d’option d’achat, il achète le bien pour la valeur résiduelle prévue dans le contrat. Ce prix est compris entre 5% et 15% de l’investissement d’origine, ou alors il peut être réduit à 1€.

Organismes compétents

Vous pouvez obtenir un crédit-bail immobilier auprès des organismes suivants :

• Les sociétés financières spécialisées en crédit-bail immobilier.
• Les principales banques commerciales (via leurs filiales de crédit-bail immobilier).

Par ailleurs, vous pouvez consulter l’Annuaire des sociétés financières présentant les organismes compétents pour un crédit-bail immobilier, publié par l’Association française des sociétés financières (ASF).

 

Mis à jour en avril 2022