Evaluer de l'immobilier d'entreprise
Dans le monde de l'immobilier d'entreprise, évaluer la valeur d'un bien est une étape cruciale pour les investisseurs et les propriétaires. Il est important de connaître la valeur marchande d'un bien immobilier afin de pouvoir le vendre, le louer ou le refinancer. Cependant, que ce soit pour un local commercial, des bureaux, un local d’activités ou un entrepôt, l'évaluation de l'immobilier d'entreprise est souvent plus complexe que celle de l'immobilier résidentiel en raison des facteurs économiques, de l'emplacement et de la taille du bien. Dans cet article, nous allons examiner les étapes clés pour évaluer l'immobilier d'entreprise, y compris les facteurs clés qui influencent la valeur des biens immobiliers.
Choisissez la méthode d’évaluation
La méthode du coût
L'approche de coût consiste à estimer le coût de construction d'une structure à partir de zéro, en incluant la valeur du terrain. Il existe deux méthodes majeures pour cette approche : la méthode de reproduction, qui est le coût de la reconstruction d'une réplique exacte de la structure existante en utilisant les mêmes matériaux, méthodes de construction, état, etc., et la méthode de remplacement, qui est le coût de reconstruction de la structure avec de nouveaux matériaux, méthodes de construction et de conception. Toutefois, cette méthode ne tient pas compte des efforts supplémentaires de développement et de construction impliqués dans la construction d'une propriété à partir de zéro. Elle ne tient pas non plus compte du potentiel de flux de trésorerie à long terme d'une propriété.
La méthode de la rentabilité
L'approche du taux de capitalisation (également connue sous le nom de capitalisation des revenus) est couramment utilisée dans le domaine immobilier pour évaluer la valeur d'une propriété. Les professionnels de l'immobilier peuvent citer le taux de capitalisation ou le prix au mètre carré d'une propriété vendue pour exprimer le prix de vente. Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d'exploitation (NOI) de la propriété par le taux de capitalisation. Le résultat donne une estimation approximative de la valeur de la propriété en fonction des flux de trésorerie attendus au cours de la première année de propriété. Cette méthode est particulièrement utile lorsque les flux de trésorerie de la propriété sont stables et relativement certains. Cependant, si la propriété n'a pas de revenus nets d'exploitation, d'autres méthodes, telles que le prix au mètre carré ou la méthode des flux de trésorerie actualisés, doivent être utilisées pour estimer sa valeur. Ces approches permettent de prendre en compte les coûts de rénovation, les périodes d'inoccupation, les coûts d'amélioration des locataires, etc., qui peuvent avoir un impact significatif sur les rendements de l'investisseur pendant la période de détention de la propriété.
La méthode de la comparaison
L'approche comparative des ventes implique l'analyse d'autres propriétés sur le marché qui ont récemment été vendues. Les comparaisons à des facteurs du marché sont l'un des éléments les plus importants de toute méthode d'évaluation. Les facteurs tels que le coût de reproduction (discuté ci-dessus), les taux de capitalisation du marché actuel (discutés ci-dessous), les ratios prêt-valeur, etc., sont souvent obtenus à partir de comparaisons de ventes. Les caractéristiques des propriétés comparables sont comparées à celles de la propriété objet, des ajustements sont apportés pour refléter les attributs plus ou moins favorables de la propriété objet, et une détermination finale de la valeur est faite. Cette méthode est un excellent moyen de déterminer comment le marché évalue les propriétés similaires à la propriété objet, mais elle ne tient pas compte des flux de trésorerie à long terme qu'un investisseur peut attendre pendant la période de détention de la propriété.
En somme, chacune de ces méthodes peut être utilisée pour évaluer un bien immobilier d'entreprise. Le choix de la méthode dépendra des caractéristiques spécifiques du bien immobilier et des informations disponibles. Il est souvent recommandé d'utiliser plusieurs méthodes pour obtenir une estimation plus précise de la valeur d'un bien immobilier.
Déterminez la surface et l'emplacement de la propriété
La surface et l'emplacement d'un bien immobilier sont deux des facteurs les plus importants qui influencent la valeur d'un bien immobilier d'entreprise. Les biens immobiliers situés dans des zones urbaines avec une forte demande sont généralement plus chers que ceux situés dans des zones rurales ou moins peuplées. Les biens immobiliers situés dans des zones industrielles ou commerciales bien établies peuvent également être plus chers que ceux situés dans des zones moins développées.
La surface du bien joue également un rôle crucial dans la détermination de sa valeur. Les propriétés plus grandes peuvent offrir plus d'espace pour les entreprises et peuvent donc être plus attrayantes pour les acheteurs potentiels. Cependant, il est important de noter que les coûts d'entretien et les taxes foncières peuvent également augmenter en fonction de la surface du bien.
Étudiez le marché local
La demande pour les biens immobiliers d'entreprise varie selon les régions et les secteurs d'activité. Il est donc important de comprendre le marché local pour pouvoir évaluer correctement la valeur d'un bien immobilier d'entreprise. Les facteurs économiques tels que la croissance économique, le taux de chômage et les taux d'intérêt peuvent également influencer la valeur d'un bien immobilier d'entreprise.
Une étude de marché peut aider à déterminer la valeur actuelle d'un bien immobilier d'entreprise en comparant les prix de vente ou de location de biens similaires dans la région. Cette étude peut également fournir des informations sur les tendances du marché et les perspectives économiques futures pour le secteur.
Évaluez les revenus générés par la propriété
Les revenus générés par un bien immobilier d'entreprise peuvent également être un indicateur clé de sa valeur. Les biens immobiliers générant des revenus plus élevés, tels que les immeubles de bureaux loués à des entreprises de premier plan, peuvent avoir une valeur plus élevée que les propriétés générant des revenus moins élevés, telles que les entrepôts ou les locaux d'activités. Les propriétés avec des contrats de location à long terme et des locataires stables peuvent également être plus attrayantes pour les investisseurs.
Il est important de considérer les coûts d'exploitation et les taxes foncières associés à la propriété pour déterminer le bénéfice net. Le bénéfice net est un indicateur clé de la rentabilité de la propriété et peut aider à déterminer sa valeur sur le marché. Les acheteurs potentiels ou les investisseurs peuvent également être intéressés par les flux de trésorerie futurs attendus de la propriété.
Évaluez les coûts de maintenance et de réparation
Les coûts de maintenance et de réparation peuvent également avoir un impact significatif sur la valeur d'un bien immobilier d'entreprise. Les propriétés nécessitant des travaux de rénovation ou de réparation peuvent être moins attrayantes pour les acheteurs potentiels et peuvent avoir une valeur plus faible. Il est donc important de prendre en compte les coûts de maintenance et de réparation potentiels lors de l'évaluation de la valeur d'une propriété.
Faites appel à un évaluateur professionnel
Si vous êtes un propriétaire ou un investisseur et que vous cherchez à évaluer la valeur d'un bien immobilier d'entreprise, il peut être judicieux de faire appel à un évaluateur professionnel. Les évaluateurs professionnels peuvent aider à déterminer la valeur marchande d'une propriété en prenant en compte tous les facteurs clés, y compris la taille, l'emplacement, les revenus générés et les coûts de maintenance.
Les évaluateurs professionnels peuvent également fournir des rapports d'évaluation détaillés qui peuvent être utilisés pour négocier avec les acheteurs potentiels ou les investisseurs. Les rapports d'évaluation peuvent également être utilisés pour obtenir des prêts ou des refinancements sur la base de la valeur de la propriété.
Rapprochez-vous de l’organisation professionnelle la plus reconnue pour la qualité de formation des experts en évaluation et prônant le respect de règles d’évaluation strictes. En France, la Chambre des Experts Immobiliers de France de la FNAIM est un véritable label reconnu depuis plus de 40 ans par les donneurs d'ordre et l'ensemble de la profession d'expert en évaluation immobilière et compte plus de 700 experts accrédités.
Vous pouvez également vous rapprocher des évaluateurs professionnels mis en avant sur Cession+.
En conclusion, l'évaluation de l'immobilier d'entreprise est une étape cruciale pour les propriétaires et les investisseurs. Les facteurs clés tels que la taille, l'emplacement, les revenus générés et les coûts de maintenance doivent tous être pris en compte lors de l'évaluation de la valeur d'une propriété. Faire appel à un évaluateur professionnel peut également être une option judicieuse pour garantir une évaluation précise de la valeur de la propriété.
Mis à jour en mars 2023