Dépôt de garantie et cautionnement

Pour limiter l’impact d’une éventuelle défaillance du locataire, le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie et le recours à un contrat de cautionnement.

Dépôt de garantie

En pratique, le bailleur peut demander au locataire le versement d’une somme d’argent à titre de garantie en cas d’inexécution de l’une des obligations figurant sur le bail commercial.

Le montant du dépôt de garantie est fixé par l’article L. 145-40 du code de commerce.

Si le loyer est payable d’avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie correspond souvent à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s’élève généralement à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Si ce montant dépasse la valeur de deux termes de loyer, le surplus produit de plein de droit des intérêts au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.  

Toute clause privant le locataire de ces intérêts est réputée non écrite.

Remarque : En fin de bail, après l’état des lieux et si le locataire a respecté ses obligations, le dépôt de garantie doit lui être restitué.

Cautionnement

Lorsque que le locataire est société à responsabilité limitée de type SARL, SAS ou SA, le bailleur est en droit de demander au gérant de se porter caution pour sa société.

Dans ce cas, en cas de défaillance de la société, c’est le gérant qui s’engage personnellement, sur ses biens personnels, à payer une éventuelle dette sur les loyers et charges dus.

Le cautionnement d’un bail commercial se formalise par la rédaction d’un acte de cautionnement.

Il doit être rédigé de manière manuscrite, à la main et non par ordinateur. Sauf s’il est possible de garantir l’acte électroniquement. Il peut également être établi par un notaire.

Deux types de cautionnement peuvent être prévus :

• une caution solidaire, dans le cas où le preneur est une entreprise, le bailleur peut demander à son dirigeant de se porter caution personnellement,
• une caution bancaire, permettant au preneur de placer une somme pouvant aller jusqu’à 3 ans de loyer sur un compte bloqué dans une banque, qui se porte garante moyennant le versement d’un pourcentage (généralement 3%) du montant de loyer.

La caution bancaire reste assez répandue car elle offre un certain nombre de garanties.

 

Mis à jour en avril 2022